iBuying - Stirbt der klassische Makler aus?

Aktualisiert: 27. Apr 2019

Zugegebenermaßen ein relativ überspitzter Titel zu einem relativ kontroversen Thema. Aber auf jeden Fall ein Thema, welchem man auch, nein besser, dem man besonders als Makler im europäischem Markt ein gewisses Maß an Aufmerksamkeit beimessen sollte.


Denn: Eigentlich ist es doch trotz Digitalisierung und immer wieder neuen Technologien doch eigentlich gängige Praxis und bewährtes Mittel, Immobilienkäufe und -verkäufe über Makler abzuwickeln. Ja sogar die gängigen Immobilienportale leben von Ihnen als Maklern, denn deren Haupteinnahmequelle sind ja die Gebühren für ein Listing, beziehungsweise die Vermittlung, die man als Makler bezahlt. Also, wieso sollte ich mir die Frage überhaupt stellen, ob der Makler ausstirbt? Und was hat dieses so genannte iBuying damit zu tun?


Absolut berechtigte Frage. Doch es gäbe diesen Artikel gar nicht, wenn da nicht ein großes ABER folgen würde. Zillow, das größte und bekannteste Online-Unternehmen für Immobilien-Datenbanken in Amerika hat als eine der ersten Unternehmen einen neuen Trend mitbegründet. Das so genannte iBuying.


Der neue Trend: iBuying


Was ist iBuying?

Was ist das überhaupt, iBuying? Bevor wir uns das näher ansehen, erstmal ein Schritt zurück. Gängige Praxis in den USA war - und ist größtenteils auch immer noch - der, nennen wir es einmal "klassische" Ansatz.


Du als Hausbesitzer möchtest dein Haus verkaufen, nachdem die gemeinsamen Kinder ausgezogen sind. Die beiden Kinderzimmer stehen leer, das Wohnzimmer ist viel zu groß und das ehemalige Spielzimmer steht mit den alten Sachen der Kinder voll. Du beginnst einen neuen Lebensabschnitt, willst ein neues Haus, eine neue Einrichtung. Was tun? Du wendest dich an den Makler deines Vertrauens, bekannt aus dem Freundes- oder Familienkreis. Du schilderst ihm deine Lage und fühlst dich in guten Händen, denn der Makler kennt den Markt, hat ein Netzwerk, ... . Außerdem hoffst du auf einen schnellen Abschluss, denn du hast ein super Angebot für eine neue Wohnung für dich und deine Frau bekommen, Innenstadtnähe, Erdgeschoss, kleiner Garten, perfekt, aber der Verkäufer drängt auf eine schnelle Zusage.


Dein Makler macht sich auf die Suche und trifft im im besten Fall auf einen "Käufermakler", der für seinen Kunden auf der Suche nach einem Haus ist. Es kommt zum Kauf, beide Makler erhalten je 3% Gebühr, also 6%, beides vom Verkäufer bezahlt. Das ganze passiert in einem sehr guten Fall innerhalb von einem, eher zwei Monaten. Nicht wirklich optimal in deiner Lage. Soviel zum Status quo in Amerika.


Soweit so gut, ich erzähle Ihnen nichts neues. Jetzt zum iBuying.


Dieselbe Situation, Haus leer und zu groß, Zeitdruck, usw. . Jetzt kommt ein iBuyer, wie Zillow proaktiv auf dich zu und bietet dir den Preis, den du dir für dein Haus circa vorstellst. Und zwar sofort. Denn die iBuyer kann man sich wie Knotenpunkte vorstellen, an dem hunderttausende Marktdaten, Preisdaten, etc. zusammenlaufen. Es ist ihnen somit möglich, absolut faire Bedingungen und Preise für dich anzubieten. Das steckt eigentlich hinter dem Prinzip.


Stellt sich nur die Frage, wieso man seinen etablierten, professionellen Makler, der vielleicht sogar aus dem Bekanntenkreis stammt, im Regen stehen lassen sollte?


  • Der Zeitvorteil

Einen Immobilienkauf abzuwickeln kann über einen Makler von Anfang bis Ende schon gut und gerne mehrere Monate dauern. Bei einem iBuyer ist die komplette Transaktion ungefähr innerhalb einer Woche abgeschlossen.


  • Der Aufwand

Man muss weder das Spielezimmer entrümpeln, noch womöglich sogar einen Teile des Hauses streichen oder renovieren oder zeitraubende Besichtigungen durchführen.


  • Der Stressfaktor

Auch das Thema Stress ist bei einem Immobilienverkauf nicht zu vernachlässigen, Käufer, die doch nicht kaufen, wütendes Geschrei beim Notartermin, Dinge, die aus persönlicher Erfahrung heraus enorm belasten können.


Zugegebenermaßen funktioniert das ganze Modell des iBuying zunächst einmal nur durch die hohe Verfügbarkeit an Datensätzen, die eine Berechnung adäquater Preise realisierbar macht. Je homogener der Markt, desto besser, denn dadurch entsteht erst eine gewisse Vergleichbarkeit.


Das Geschäftsmodell

Soviel dazu, doch was ist das Geschäftsmodell dahinter? Im Endeffekt können die Immobilienpreise ziemlich genau berechnet werden. Die Objekte werden dann knapp unter Wert vom iBuyer gekauft. Dieses Spiel spielt der Verkäufer aufgrund der oben genannten Vorteile natürlich mit. Das Geld wird dann mit der Aufwertung der Immobilie und mit einem teureren Wiederverkauf erwirtschaftet.


Das ganze ist natürlich wie bereits kurz erwähnt ein sehr risikobehaftetes, spekulatives Modell, das hauptsächlich in gut kalkulierbaren Märkten funktioniert. Der Wiederverkauf wird dann kooperativ noch über einen externen Makler abgewickelt, der vom iBuyer bezahlt wird. Der Grund dafür ist eine höhere Abschlussquote an Verkäufen, welche wohl auf das Netzwerk der Makler und den Wunsch des Kunden auf eine empathische und persönliche Betreuung durch eine Vertrauensperson zurückzuführen ist. Eine solche im Leben teilweise einzigartige Transaktion wie ein Immobilienkauf möchte dann vom Großteil der Bevölkerung noch durch eine Person, die Expertise vermittelt, betreut haben.




Stirbst du als Makler aus?

Doch, je höher das Vertrauen in die Technologie und in die Digitalisierung wird, je mehr ein Verkauf ohne Makler eben von diesen iBuyern aktiv etabliert wird und je gewöhnlicher ein Immobilienkauf wird, desto kompetitiver wird dieses Geschäftsmodell den Maklern gegenüber. Dann könnte der Prozess nämlich folgendermaßen aussehen:

  1. geplanter Immobilienverkauf

  2. Plattform Zillow als Vertriebsmittel

  3. Preisangebot zum Sofortkauf von Zillow

  4. Aufwertung durch iBuyer

  5. Wohnung wird direkt auf der Plattform zum Verkauf angeboten

  6. neue Technologien, wie virtuelle Besichtigungen ersetzen den Makler immer mehr

  7. erfolgreicher Verkauf

  8. Vertrauen der Bevölkerung in den Prozess wächst

Bevor der Makler also über diese Plattform visuell als Anzeige mit dem Kunden in Kontakt kommen kann, hat der Betreiber der Plattform schon sein Erstangebot gemacht. Das Ziel in der Zukunft könnte eine Art Kauf mit einem Klick sein, ähnlich wie bei Amazon.


Solltest du besorgt sein?

Jein.


Das Bild, das wir hier zeichnen ist zugegebenermaßen etwas überspitzt und extremisiert, vor allem, da der Trend hier in Europa noch gar nicht Fuß gefasst hat. Außerdem ist das Ganze ja auch gar nicht in allen Immobilienmärkten möglich und die Nachfrage an Maklern durch Kunden, Verkäufern oder Portalen ist absolut gegeben.


Andererseits, möchte man es wirklich drauf anlegen, solchen Trends, auch wenn sie noch sehr weit entfernt scheinen, unvorbereitet entgegnen?


Von uns ein klares NEIN. Unabhängigkeit, persönlicher Markenaufbau, perfekter Service und Erlebnis sind die Devise. Die Nutzung digitaler Strategien ist da unabdingbar. Sei es in der Akquise durch Nutzung von Google oder Facebook Ads oder durch den Einsatz neuer Technologien im eigenen Unternehmen, das dem Kunden ein Erlebnis bietet.

Denn selbst wenn wir hier von unserem alten Bekannten in Übersee sprechen, kann man das Thema als Impuls und Denkanstoß mitnehmen. Wo stehe ich im Moment als Makler und Unternehmen und wie möchte ich mich in Zukunft positionieren?


PS. Wer näheres zu dem iBuying-Prozess lesen möchte findet hier den Link zu einem weiterführenden englischen Artikel: https://realtyna.com/blog/ibuying-impact-real-estate-industry-2019/




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